New Ways of Acquiring Property

ás allá del "co-living" (covivienda).

La covivienda no es un concepto nuevo. La necesidad de vivir juntos, de compartir, ya sea en cuevas, campamentos o casas, ha sido siempre una parte fundamental de la historia de la humanidad. Pero ahora más que nunca está habiendo una creciente tendencia a la predisposición hacia este tipo de alojamientos.

Como consecuencia del aumento del precio de la vivienda, la vida en comunidad está en alza, y personas de todas las edades se sienten atraídas por ella debido a sus menores costes, su comodidad y su sentido de comunidad.

Sin embargo, existe un modelo que da un paso más allá. Permite la reducción de gastos que conlleva compartir una casa sin la cargante convivencia física.

Me explico: Imagina que tu familia y tú vais todos los veranos a Huelva. Os gustaría tener una propiedad ahí, pero para los quince días que pasáis por estas tierras, no os sale rentable.

En Huelva tenéis amigos que están en una situación similar a vosotros, así que llegáis al acuerdo de comprar la casa entre las dos familias. Cada miembro inversor dispondrá de un porcentaje fijo de la propiedad y todos adquieren el derecho a ocupar la casa durante periodos de tiempo determinados. Es decir, si una familia ha comprado la parte equivalente a seis meses, es propietaria de la mitad de la unidad; si fuese un mes, la doceava parte.

Esto es lo que se llama time sharing.

Time sharing (‘multipropiedad’ en español) es una idea que ya existe desde hace un tiempo. Es, sencillamente, un modelo de propiedad fraccionada. Es decir, que permite la compra de bienes inmuebles vacacionales por varios compradores. Pero, ¿cómo funciona exactamente?

El modelo de time share permite tres opciones de ocupación:

• En primer lugar, puedes determinar una semana fija al año donde quieras ocupar la casa.
• La falta de flexibilidad de este modelo se compensa con la segunda opción, la semana flotante, donde estableces el periodo de tiempo en el que deseas alojarte, pero sin fechas concretas. Esto también tiene sus inconvenientes, puesto que en temporada alta, la disponibilidad es limitada.
• La tercera opción funciona tanto como un sistema de emparejamiento de compradores como uno de preferencia libre. Es el llamado ‘sistema de puntos’ por el cual, según una serie de parámetros (ubicación, tamaño, disponibilidad…), se mide o representa la propiedad, lo que permite a los usuarios más opciones para sus vacaciones. Sin embargo, normalmente existe una gran disparidad entre los puntos asignados a los distintos complejos vacacionales, lo que hace más difícil el proceso de asociación.

Por otra parte, la titularidad de la propiedad puede variar:

• La titularidad compartida otorga a cada comprador un porcentaje de la propiedad correspondiente al periodo de tiempo adquirido (como el ejemplo de la casa en Huelva). La titularidad compartida se puede revender a terceros o heredarse.
• El interés de propiedad arrendada compartida, por otro lado, da derecho al comprador a utilizar la unidad inmovilista durante una semana (o semanas) fija o flotante cada año durante un determinado número de años. En esta estructura, el promotor de time sharing conserva la titularidad de la propiedad.

Entonces, si el time sharing no implica necesariamente poder convertirse en propietario de la vivienda, ¿qué le diferencia de AirBnb? ¿El time sharing sigue siendo relevante en una economía de prestación de bienes y servicios?

La multipropiedad frente a ‘Airbnb’

A priori es cierto que en cuestión de tiempo y dinero parece más sencillo utilizar el servicio de empresas como AirBnb, pero para muchos el timeshare sigue siendo una opción.

De 2010 a 2019, el sector del modelo timeshare aumentó sus ingresos 10 años consecutivos antes de la pandemia de COVID-19. A medida que el sector se recupera de la pandemia, las ventas han aumentado un 67% entre el cuarto trimestre de 2020 y el cuarto trimestre de 2021.

Al final, todo depende de tu presupuesto y del tipo de experiencia que busques.

Sin embargo, la realidad es que cada vez son más las startups que entran en la industria del timeshare, lo que va solucionando las deficiencias del sector.

Están surgiendo plataformas que permiten que este modelo de inversión sea más rápido y eficaz, a través de la transformación de los promotores inmobiliarios en meros administrativos. Cobran una comisión, claro está, pero la titularidad corresponde en todos los casos a los inversores asociados.

Una de ellas es la empresa noruega ‘21/5’, que además sofistica el concepto dando la posibilidad de comprar más viviendas por menos.

El nuevo “Time Sharing”

Su propio nombre indica el propósito: 21 familias se juntan para comprar 5 propiedades vacacionales (en este caso, de lujo).

Las 21 familias se conectan a través de la plataforma creando una asociación, y la plataforma se encarga únicamente del mantenimiento y administración de las viviendas y la asociación. Desde la asistencia a la junta general anual hasta la limpieza de la piscina.

Las viviendas no se compran por adelantado, sino que se encuentran y compran después de que se haya fundado la asociación y todo el mundo haya pagado. La idea es que, de esta manera, la familia puede ser propietaria de cinco viviendas de lujo compartidas por el precio de una.

A día de hoy, la empresa 21-5 cuenta con 150 viviendas vacacionales y 700 familias asociadas.

A pesar de que la plataforma solo gestiona residencias de lujo, como explican en su página web, 21-5 no es para todo el mundo, pero sí para cada vez más gente.

Y es que, en la financiación colectiva, los miembros de una comunidad aúnan sus recursos para acceder a opciones de inversión que de otro modo no serían muy accesibles.

Seguro que ya has oído hablar del crowdfunding, otro método de financiación colectiva en el que un grupo de personas apoya económicamente un proyecto para que pueda llevarse a cabo. También se conoce como micromecenazgo, y en el sector inmobiliario está cobrando fuerza como alternativa a los bancos.

El crowdfunding inmobiliario

En el sector inmobiliario es relativamente reciente en España. A pesar de ello, y desde el primer momento, supone una de las categorías mayoritarias en el crowdfunding en España, moviendo 219M de euros sólo en 2021.

A través de plataformas online como Housers, pequeños inversores que de otra forma no podrían acceder al mercado inmobiliario, realizan inversiones para proyectos de edificios, locales, oficinas o viviendas. Estos inmuebles se compran, después se reforman y se ponen en venta o alquiler. Los beneficios obtenidos se reparten entre los inversores, se disuelve la sociedad limitada y se vuelve a empezar con otro proyecto.

Por otra parte, no es necesario ser un experto en el sector ni implicarse demasiado. Todos los movimientos son gestionados por las plataformas online y las promotoras inmobiliarias.

En la actualidad cuentan con más de 75.000 usuarios y 40M de euros de inversión acumulada.

Según las palabras de los fundadores de esta plataforma (Álvaro Luna y Tono Brusola): “Seleccionamos inmuebles por debajo del valor de mercado, aproximadamente entre el 20 y el 25%. Después, presentamos a los potenciales inversores un plan de negocio donde se especifica todo el proyecto, incluidas las reformas que se van a realizar y el alquiler o la venta posterior. Estimamos que la revalorización de estos proyectos ronda el 35%”.

Las plataformas de micromecenazgo son más flexibles y más rápidas a la hora de obtener créditos que los bancos. Además, por lo general, el tiempo de espera del retorno de la rentabilidad es más corto que en las inversiones tradicionales.

Y si se trata de invertir y ganar en rentabilidad a corto plazo, también tenemos la empresa ‘Here’.

De manera similar a ‘Housers’, la plataforma permite la inversión en unidades vacacionales. Financiadas de manera colectiva, sus beneficios se dividen en partes (shares) y, de nuevo, la plataforma gestiona los movimientos.

Es un modelo muy lucrativo puesto que según las estadísticas, los alquileres vacacionales generan hasta un 160% más de ingresos de media que los alquileres tradicionales de larga duración.

Reflexión final:

De manera orgánica, la innovación, el desarrollo y la tecnología, están adoptando un enfoque dirigido hacia la colectividad. Esto no ocurre porque sí; está ganando adeptos porque está respondiendo a las necesidades de la sociedad.

Con la aparición de este tipo de modelos de adquisición, en una industria que hasta hace muy poco estaba prácticamente abarcada al completo por las grandes fortunas y los bancos, queda escenificada una tendencia muy importante. Nos estamos adentrando cada vez más en la era de la economía colaborativa.

El distanciamiento de los servicios bancarios es toda una revolución en el campo de la tecnología. A medida que estas iniciativas ganen más tracción, cultivarán un paradigma de mayor eficiencia, equitatividad y rentabilidad, estableciendo un futuro más próspero para todos.

Contenido adicional (en inglés)

• https://www.investopedia.com/terms/t/timeshare.asp
• https://brandongaille.com/20-timeshare-industry-statistics-trends-analysis/
• https://kampodomo.com/blog/el-impacto-de-las-plataformas-de-crowdfunding-en-el-sector-inmobiliario/

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